Quelles sont les lois pour la vente immobilière à Madagascar ?

L’auteur Jean Car­bon­nier disait que : « la pro­prié­té demeure l’un des piliers fon­da­men­taux de notre droit ». Ceci dit, si une per­sonne pos­sède une telle chose, il est maître de celle-ci. Mada­gas­car est un pays aux nom­breuses oppor­tu­ni­tés et qui est sou­mis à diverses lois sur la vente immo­bi­lière. Mais quelles sont les lois pour la vente immo­bi­lière à Mada­gas­car ? Décou­vrons la réponse dans cet article.

Quelques définitions importantes

Vente immo­bi­lière : c’est un contrat par lequel une per­sonne phy­sique ou morale (entre­prise) trans­fert la pro­prié­té d’un bien immo­bi­lier à une autre per­sonne. En contre­par­tie, de l’argent serait attri­bué au pro­prié­taire. Même si la défi­ni­tion semble logique et expli­cite, le droit immo­bi­lier reste flou à Mada­gas­car. Il est plus dans la pra­tique que dans le théo­rique.

Un avant-contrat : un contrat se forme par étape ou de façon pro­gres­sive. Ain­si, l’avant contrat est un acte réca­pi­tu­la­tif des contrats entre le ven­deur et l’acheteur. En pre­mier lieu, le ven­deur se doit de publier une annonce dans un jour­nal offi­ciel de la répu­blique le bien à vendre ou en ayant recours à un pro­fes­sion­nel de l’immobilier. Le bien en ques­tion doit être men­tion­né avec son prix. De l’autre côté, l’acheteur a aus­si comme devoir de signa­ler son offre d’achat, mais moins détaillé, dans le jour­nal.

Quelles sont les différents types de lois pour la vente immobilière à Madagascar

Mada­gas­car pré­voit et a déjà mis en place les lois sur la vente immo­bi­lière afin de faire du sec­teur pri­vé, le moteur prin­ci­pal de son déve­lop­pe­ment.

• Loi n°89–026 datée du 29 décembre 1989 concer­nant le Code des Inves­tis­se­ments et fixant les garan­ties géné­rales des inves­tis­se­ments à Mada­gas­car.
• Loi n°60•60–004 du 15 février 1960 se por­tant sur le domaine pri­vé natio­nal. Elle ras­semble les articles sur le bien mobi­lier et immo­bi­lier ain­si que les droits leur concer­nant.
• Loi n°2003–028 Actuel­le­ment, la légis­la­tion inter­dit l’ac­cès des étran­gers à la pro­prié­té fon­cière. Pour avoir un accès à la pro­prié­té immo­bi­lière à Mada­gas­car, les étran­gers sont régis par une condi­tion inci­ta­tive pour les inves­tis­seurs. Les étran­gers ins­tal­lés à Mada­gas­car ont le devoir de contri­buer au déve­lop­pe­ment de la Nation.
• Loi n°2006–031 dis­cu­té le 11 au 18 octobre 2006, sur le régime juri­dique de la pro­prié­té fon­cière pri­vée non titrée. Cette loi ne s’applique qu’aux ter­rains non imma­tri­cu­lés et non cadas­trés. Ain­si, l’occupation u ter­rain est sou­mise à cette loi. Cette der­nière est géné­rée par vingt-huit articles.
• Loi n°2007–036, mis au point le 14 jan­vier 2008, por­tant sur le cadre légal d’un inves­tis­se­ment immo­bi­lier à Mada­gas­car.

Cette loi men­tionne que toutes étran­gers sou­hai­tant réa­li­ser un inves­tis­se­ment dans le cadre de l’im­mo­bi­lier dans le pays, doivent s’adresser à l’EBDM ou Eco­no­mic Deve­lop­ment Board of Mada­gas­car, une enti­té indé­pen­dante rat­ta­chée à la Pré­si­dence de la Répu­blique.

Il est à pré­ci­ser que les res­sor­tis­sants étran­gers, sou­hai­tant inves­tir dans l’immobilier, ne pour­ront pas être des pro­prié­tés à part entière à Mada­gas­car. Heu­reu­se­ment, deux solu­tions leur sont offertes. Il y a d’un côté, le bail emphy­téo­tique, qui consiste à louer un ter­rain à une très longue durée, com­prise entre 20 et 99 ans. Il ne pré­sente aucu­ne­ment une valeur de vente.

Et de l’autre côté, il y a l’achat immo­bi­lier en tant que socié­té. Dans ce cas, le res­pon­sable de l’entreprise se doit de rem­plir un for­mu­laire. La socié­té béné­fi­cie­ra aux droits de pro­prié­té au même titre qu’un Mal­gache. Avec l’Etat et le gui­chet unique dédié à l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier étran­ger à Mada­gas­car (EDBM), ils ont le plein pou­voir de don­ner l’aval ou non sur auto­ri­sa­tion d’acquisition fon­cière.

• Loi n°2008–014 datée du 23 Juillet 2008, à pro­pos des domaines pri­vés de l’Etat, des Col­lec­ti­vi­tés Décen­tra­li­sés et des per­sonnes morales de droit public.

Cette loi régit la ges­tion de patri­moine mobi­lier et immo­bi­lier de l’Etat. Ici, l’Etat joue le rôle d’un pro­prié­taire pri­vé. Elle ren­ferme une cin­quan­taine d’articles.

Il est à pré­ci­ser que le domaine pri­vé de l’Etat se sub­di­vise en deux. Le pre­mier regroupe tous les biens immo­bi­liers au ser­vice de l’Etat pour des acti­vi­tés publiques. La seconde ren­ferme les autres biens immo­bi­liers.

• Loi N°2017–046, adop­tée lors d’une séance plé­nière datée du 13 au 14 décembre 2017, por­tant sur la fixa­tion du régime juri­dique de l’immatriculation et de la pro­prié­té fon­cière titrée. Cette loi com­prend plus de 120 articles bien dis­tincts.
• loi n° 66–011 du 05 juillet 1966, concer­nant les règle­ments de litiges

En cas de dif­fé­rents entre l’Etat et les inves­tis­seurs natio­naux, le trai­té serait sou­mis aux juri­dic­tions com­pé­tentes mal­gaches. Tou­te­fois, si les deux par­ties ont conve­nu ou sou­hai­te­raient un autre mode de règle­ment des dif­fé­rends, c’est pos­sible, à condi­tion qu’il soit men­tion­né dans leur contrat approu­vé et signé par les par­ties. Ain­si, le litige se régle­ra confor­mé­ment à une pro­cé­dure juri­dic­tion­nelle ou par arbi­trage décou­lant des accords et des trai­tés rela­tifs à la pro­tec­tion des inves­tis­se­ments.